Come dividere una casa in due appartamenti: consigli e idee utili

Le unità immobiliari costruite al giorno d’oggi rispecchiano le esigenze abitative attuali, presentandosi, generalmente di dimensioni contenute; sono poche le costruzioni che superano i 100 mq. Diverso è il discorso se si parla di case costruite negli anni passati. In questi casi, si è quasi sempre in presenza di ambienti spaziosi, tanto che nell’ambito di lavori di ristrutturazione (necessari quando è trascorso troppo tempo dalla costruzione) si studia spesso come dividere una stanza in due per ricavare zone più utili al proprio stile di vita, come uno studio a partire da una sala da pranzo oppure una cabina armadio all’interno di una camera da letto.

Quando i metri quadri della casa sono molto numerosi, si può pensare anche di dividere l’appartamento in due singole unità abitative. Succede spesso quando si riceve un immobile in eredità, oppure quando si vuole realizzare un appartamento più piccolo da destinare ad un figlio o altro parente. Questa soluzione è molto utile anche nel caso in cui si voglia aprire un ufficio privato (aperto o meno al pubblico), oppure qualora si avessero necessità economiche per cui l’affitto o la vendita dello stesso andrebbero a generare un introito.

Sdoppiare l’unità immobiliare è possibile, ma bisogna verificare che ci siano le condizioni legali e strutturali per farlo. Bisognerà coinvolgere un’impresa edile con architetti professionisti, che siano in grado di realizzare un progetto su misura ascoltando le necessità del proprietario.

Dividere casa in due appartamenti: da dove partire

Non è sempre possibile dividere un unico appartamento in due case separate. Ci sono delle condizioni che vanno soddisfatte per poter procedere con la stesura di un progetto di ristrutturazione.

Prima di tirar fuori idee per dividere una casa in due appartamenti, bisogna verificare:

• La superficie a disposizione

La superficie dell’immobile dovrebbe essere superiore ai 90 mq. Ricavare due case a partire da 40 mq è un’impresa impossibile. Solitamente, operazioni simili sono convenienti quando si hanno a disposizione dai 100 ai 150 mq. In questi casi, le due unità abitative, anche se piccole, risulteranno comunque confortevoli e adatte alle richieste del mercato immobiliare odierno, sempre più alla ricerca di case di ridotte dimensioni (soprattutto nelle grandi città).

• La posizione degli impianti e degli infissi

Ogni unità abitativa deve avere il proprio impianto elettrico, idrico e di riscaldamento. Solo se è possibile adattarli alla realizzazione di due immobili separati si potrà procedere con i lavori. Questa valutazione potrà essere effettuata solo da tecnici professionisti.

È necessario controllare anche la disposizione delle finestre. È fondamentale che entrambi gli appartamenti che si andranno a formare abbiano un’illuminazione tale da rendere la casa abitabile secondo le norme comunali.

È importante considerare, inoltre, anche la posizione degli scarichi per la realizzazione di un nuovo bagno (nel caso in cui l’appartamento originario non ne abbia già due o non sia possibile dividerli tra le due abitazioni) e della nuova cucina. Nel caso in cui si debbano realizzare ex novo, devono esserci le condizioni giuste per farlo.

• Controllare il regolamento di condominio.

Dividere una villa in due appartamenti è estremamente più semplice rispetto alla realizzazione di due case a partire da un immobile di condominio. Questo non solo perché nel primo caso si potrebbe sfruttare la divisione strutturale tra primo e secondo piano per creare due appartamenti, ma anche perché non esiste un regolamento di condominio. È possibile che in alcuni edifici non sia permesso il frazionamento dell’immobile.

Nel caso in cui sia previsto, bisogna comunque indire un’assemblea condominiale per richiedere l’approvazione di una nuova apertura sul pianerottolo e per aggiornare le tabelle millesimali. Nel caso in cui la casa abbia già due ingressi, e la divisione non comporti la modifica di parti comuni, non è necessario richiedere l’assemblea.

• Trasmittanza termica e prestazione acustica

I due appartamenti nuovi che si andranno a creare devono essere divisi da pareti spesse almeno 15 cm. Solo in questo modo si possono rispettare la trasmittanza termica e le prestazioni acustiche richieste dalle normative legate all’edilizia.

I documenti da presentare per dividere un appartamento in due

I lavori di ristrutturazione che verranno effettuati per dividere una casa in due appartamenti sono classificati come operazioni di manutenzione straordinaria. Di conseguenza, richiedono la presentazione di documenti specifici al Comune e al Catasto, prima e dopo la loro realizzazione. A seconda della tipologia di interventi effettuati, si dovrà procedere con la compilazione della CILA o della SCIA. Quest’ultima è necessaria quando i lavori effettuati comportano una modifica della struttura dell’abitazione, come nel caso in cui, nel progetto, vengano preventivate idee per l’ampliamento della casa, e non solo una sua divisione.

La comunicazione al Catasto è importante per dichiarare la nascita di una nuova unità abitativa e per modificare la planimetria del vecchio immobile.

Alla fine dei lavori il Comune dovrà rilasciare un certificato di agibilità per entrambe le abitazioni.

Dividere una casa in due unità abitative: costi e agevolazioni

Come per ogni intervento di ristrutturazione, anche per il frazionamento della casa non è possibile fare una stima generale dei costi da sostenere. Per avere un’idea chiara della spesa sarà sempre meglio rivolgersi a un’impresa edile e richiedendo un sopralluogo e un preventivo che tenga conto di tutte le operazioni che si intendono realizzare.

Oltre al costo dei lavori e dei materiali che verranno utilizzati, bisogna considerare anche:

• il compenso per i professionisti che interverranno durante la ristrutturazione;
• l’acquisto dei nuovi mobili;
• il costo dei documenti burocratici e l’imposta catastale;
• il costo per l’allacciamento delle nuove utenze.

Queste spese potranno essere ammortizzate grazie ai bonus per ristrutturare casa previsti dalla Legge di Bilancio 2022. Nel caso in cui alcune operazioni modifichino e migliorino la classe energetica degli immobili è possibile richiedere l’Ecobonus, ottenendo un’agevolazione ancora maggiore rispetto al bonus ristrutturazioni.

Idee per dividere una casa in due appartamenti

Un architetto professionista sarà in grado di offrire numerose idee per dividere una casa in due appartamenti. Queste idee si tradurranno in un progetto di frazionamento dell’immobile che dovrà naturalmente adeguarsi alle necessità del proprietario. Le soluzioni indicate riguarderanno non solo la divisione degli ambienti, ma anche la loro organizzazione. In alcuni casi, si può anche pensare già in fase di pianificazione, all’arredamento.

La porta d’ingresso

Uno dei primi problemi da affrontare quando si parla di dividere un’unità immobiliare in due parti è la posizione della porta d’ingresso, se non è già presente.

La soluzione più immediata è la demolizione di uno dei muri che dà verso l’esterno, al fine di creare un nuovo ingresso. La realizzazione di questo intervento, però, potrebbe risultare semplice quando i lavori di divisione vengono effettuati in una villa (anche se bisogna tener conto della struttura della casa), mentre potrebbe risultare più difficoltoso quando si parla di appartamenti in condominio. In quest’ultimo caso, bisogna richiedere l’autorizzazione o, in alternativa, procedere con la realizzazione di una bussola all’interno dell’immobile stesso, lasciando, cioè, un unico ingresso che affaccia sul pianerottolo, ma creando, all’interno dell’immobile, un disimpegno in cui posizionare le porte d’accesso a ciascun appartamento. La bussola di distribuzione interna è in comunione ai proprietari dei due appartamenti (se sono diversi).

Dividere una casa con pareti o porta di vetro

Nel caso in cui la nuova abitazione dovesse fungere da studio e non fosse possibile creare un nuovo ingresso, si può prevedere una divisione degli ambienti mediante pareti in vetro. Queste possono anche non essere trasparenti, ma opache, così da restituire luminosità agli ambienti garantendo comunque la giusta privacy.

Il soppalco

Nel caso in cui l’immobile originario sia più alto che largo, è possibile realizzare due case aventi entrambe un soppalco. Si potrà così lasciare la zona giorno al piano di sotto e collocare la zona notte in cima alle scale. Questa soluzione non è solo di tendenza, ma anche estremamente vantaggiosa dal punto di vista economico, poiché la presenza di un soppalco aumenta il valore immobiliare dell’appartamento.

È anche possibile prevedere la presenza di questa struttura solo in uno dei due appartamenti, dividendo i metri quadri non a metà, ma in proporzione. La decisione spetterà al proprietario.

Dividere una villa in due appartamenti

La divisione di una villa in due appartamenti è un’operazione molto semplice da effettuare sia dal punto di vista strutturale che burocratico. I proprietari di tutto l’immobile, infatti, non dovranno rendere conto a nessuno degli interventi che intendono effettuare. Inoltre, la divisione è già decisa dalla struttura della casa. Spesso è sufficiente eliminare le scale interne e costruire una rampa esterna per dar vita a due abitazioni distinte. In comune ci saranno gli spazi all’aperto, ma anche quelli potrebbero essere divisi.

Come dividere un appartamento in due: la soluzione di Bassetti Home Innovation

Il compito dell’architetto e di un interior designer è quello di ascoltare i bisogni del committente e tradurli in lavori di ristrutturazione che creino ambienti domestici confortevoli e pratici. Sono loro a dover fornire idee e soluzioni per dividere una casa in due appartamenti trovando il modo di risolvere i problemi che si potrebbero presentare.
Bassetti Home Innovation offre un servizio chiavi in mano completo di tutte le figure professionali necessarie non solo alla realizzazione effettiva degli interventi, ma anche all’espletamento di tutte le pratiche burocratiche. È possibile richiedere una prima consulenza, un sopralluogo e un preventivo gratuitamente.