Quando si deve acquistare per la prima volta una casa o la si modifica in modo importante aggiungendo degli spazi oppure dividendone degli altri sfruttando il bonus per ristrutturare casa, si inizia a comprendere meglio il significato di alcuni termini burocratici che fino ad allora erano sempre suonati familiari. Il concetto di “consistenza catastale”, ad esempio, è conosciuto anche al di fuori del settore edilizio, ma sono poche le persone non specializzate che riuscirebbero a darne una definizione precisa. Al massimo riuscirebbero a spiegare che cosa s’intende a grandi linee.
Quali siano le varie classi catastali, quali siano i parametri che le differenziano e come si calcola la consistenza catastale sono tutti argomenti che vengono fuori nel momento in cui si inizia ad avere a che fare con pratiche immobiliari. Sono concetti molto specifici per cui non è di certo semplice farli propri soprattutto in un momento di vita in cui si vive tutto lo stress dell’acquisto o di una ristrutturazione e delle scelte d’arredamento che ne conseguono.
Avere a disposizione una guida completa sul significato di consistenza catastale e su come calcolarne il valore sarebbe utile. La presenza di una figura specializzata nel settore e in grado di dare indicazioni e consigli precisi in merito sarebbe ancora più efficace. Bassetti Home Innovation offre un supporto per entrambe le situazioni.
Le categorie catastali
Ad ogni immobile esistente viene assegnata una categoria catastale – contrassegnata da una lettera dell’alfabeto dalla A alla E – in base alla destinazione d’uso. Nel gruppo A rientrano tutti i diversi tipi di abitazione (ville, monolocali, bilocali, trilocali, ecc.) e gli uffici. Nel gruppo B, invece, gli edifici pubblici utili alla società come le scuole, gli ospedali, i musei, i convitti e i collegi. Locali commerciali, laboratori, magazzini, stabilimenti balneari e stalle o scuderie rientrano nel gruppo C. Gli immobili di categoria D sono a destinazione speciale e comprendono teatri, alberghi e fabbricati con funzioni produttive e commerciali. Infine, la classe E è destinata a tutti gli immobili a destinazione particolare come le stazioni, i ponti, i cimiteri e i luoghi di culto.
Per gli immobili di nuova costruzione o per gli interventi di ristrutturazione volti a un cambio della destinazione d’uso, si deve procedere all’accatastamento dell’immobile che prevede la presentazione di una serie di documenti e certificazioni e anche il pagamento di alcune tasse. I costi di accatastamento dipendono da diversi fattori tra i quali anche le dimensioni dell’immobile. È qui che entra in gioco la consistenza catastale.
Definizione di consistenza catastale
Quando si parla di consistenza catastale di un immobile non si intende altro che la sua grandezza, le sue dimensioni. Tale valore è indispensabile per il calcolo delle imposte dovute all’Erario e, quindi, va sempre calcolato. A differenza di quanto si potrebbe pensare, la consistenza catastale non si può esprimere né in metri quadri, né in metri cubi. Questo perché ciascuna categoria catastale ha la propria unità di misura con la quale si esprime la grandezza dell’immobile. Recentemente, era stata avanzata la proposta di usare un’unica unità di misura per tutti gli immobili rendendo più semplice la classificazione. Non essendo ancora stata approvata tale riforma, per la consistenza catastale di un immobile appartenente al gruppo A continuiamo a fare riferimento ai vani. I metri quadri vengono usati per il gruppo C, mentre i metri cubi interessano la categoria B.
Come funzionano i vani nel calcolo della consistenza catastale degli immobili A
Il vano catastale, usato per calcolare la consistenza catastale, è inteso come uno spazio delimitato da pareti in cui siano presenti un soffitto e un pavimento e in cui ci sia una superficie libera tale da consentire lo svolgimento delle attività previste dalla destinazione d’uso dell’immobile. Inoltre, per essere considerato tale, il vano deve avere una finestra, una porta-finestra, un lucernario che funga da fonte di illuminazione diretta.
I vani non sono tutti uguali tra di loro. Distinguiamo, infatti, i vani principali da quelli accessori ad accesso diretto e ad accesso indiretto.
-
Vano principale
Ogni ambiente della casa utilizzato per una specifica funzione è da considerarsi un vano. Le camere da letto, il soggiorno, lo studio sono tutti vani la cui consistenza non deve superare i 20/25 mq ciascuno, dipende dalla categoria dell’immobile. La cucina è considerata un vano principale, ma non per la superficie libera. In questi casi, infatti, va considerata la presenza di tutti gli impianti necessari alle attività di cottura e di lavaggio. Non si tratta, quindi, di un semplice impianto elettrico o idrico (che devono essere presenti in tutta la casa), ma dei tubi di scarico, dei fornelli e dei vari attacchi utili.
-
Vano accessorio ad accesso diretto
All’interno delle abitazioni non troviamo solo le stanze in cui si passano diverse ore di tempo, ma anche una serie di ambienti funzionali che rendono l’arredamento più ordinato e la quotidianità più confortevole. Il bagno, l’ingresso, i corridoi e i disimpegni, pur non potendo essere considerati dei vani principali, sono comunque spazi di cui tenere conto per la consistenza catastale. Vengono, quindi, considerati dei vani accessori ad accesso diretto (poiché li si raggiunge da dentro casa) e la loro grandezza viene conteggiata come 1/3 di vano utile.
-
Vano accessorio ad accesso indiretto
Costituiscono parte dell’immobile anche le cantine, le soffitte, i sottoscala e i garage. Questi spazi vengono conteggiati come 1/4 del vano principale, ma vengono definiti “ad accesso indiretto” in quanto possono essere raggiunti solo uscendo fuori dall’abitazione.
-
Dipendenze
I balconi e i terrazzi, essendo spazi all’aperto, non vengono considerati dei vani, ma delle dipendenze. Sono comunque importanti per calcolare la consistenza catastale della casa e vengono valutati come percentuale del resto dei locali. Il valore di questa percentuale dipende dalla grandezza di queste dipendenze.
Come si calcola la consistenza catastale
Per calcolare la consistenza catastale bisogna sommare i metri quadri di ciascun vano principale al quale si aggiungono i valori dei vani accessori. La somma ottenuta potrebbe essere aumentata fino al 10% per tenere conto dei metri quadri occupati dal vano scale, dalla caldaia, dai giardini e dagli spazi in comune dei condomini. Le case che hanno degli spazi che non si possono usare per il soffitto troppo basso o la metratura poco sviluppata possono detrarre dalla consistenza catastale fino al 10%.
A seconda della tipologia di edificio, però, la norma fissa dei limiti di grandezza per i vani utili che vanno da un minimo di 15 a un massimo di 25 metri quadri. Nel caso in cui una stanza sia più grande di questi valori, per calcolare la consistenza catastale bisogna applicare una formula specifica:
[ (metri quadri del vano / metri quadri massimi del vano) – (metri quadri massimi del vano / metri quadri massimi del vano) ].
In altre parole, si sottrae alla superficie del locale il valore del limite massimo e lo si divide per l’eccedenza ottenuta.
Consistenza dell’immobile: un lavoro da esperti
Per calcolare il valore della consistenza catastale bisogna ricordare che non si deve calcolare la somma dei metri quadri di ciascuna stanza. Inoltre, è importante sapere che gli ambienti di casa non sono tutti considerati dei vani principali, ma che ognuno ha la propria classificazione edilizia.
I calcoli da fare sono piuttosto specifici e complicati da effettuare. Proprio per questo vengono affidati a delle figure professionali specializzate nei rilievi che vengono fatti al momento della costruzione o dopo una ristrutturazione. Chi vuole conoscere la consistenza catastale della propria casa può rifarsi ai documenti prodotti in quelle occasioni, interrogare l’apposito portale dell’Agenzia delle Entrate oppure rivolgersi agli uffici provinciali del Territorio e agli sportelli comunali appositi.
Se deciderai di affidare la ristrutturazione della tua casa al servizio chiavi in mano di Bassetti Home Innovation, sappi che provvederemo a darti tutte le informazioni burocratiche che ti servono.