Quando si sente parlare di “comodato d’uso” s’intende la possibilità di usufruire gratuitamente di un oggetto – o “bene mobile”, se vogliamo definirlo in maniera giuridicamente corretta – di cui non si detiene la proprietà. Forse non tutti sanno che è possibile stipulare un accordo per prendere in comodato d’uso anche un immobile. Oltre al contratto di vendita e d’affitto, infatti, il Codice Civile prevede la possibilità per una persona di usufruire di una villa o di un appartamento senza possederli e senza pagare un canone di affitto.
Il contratto per il comodato d’uso di un immobile è stipulato tra un comodante e un comodatario che godono di diritti e di doveri diversi. È bene conoscerli soprattutto se si ha la possibilità concreta di stipulare un accordo simile.
Chi è il comodante e chi il comodatario
Il contratto di comodato d’uso di un immobile – disciplinato dall’articolo 1803 del Codice Civile – viene stipulato tra due parti, comodante e comodatario. Di queste, il primo concede al secondo l’uso della propria casa a titolo gratuito per un determinato periodo di tempo. Il comodante è, quindi, il proprietario dell’immobile che viene ceduto al comodatario, ovvero colui o colei che beneficia della casa in questione.
Comodante e comodatario possono convivere nella stessa casa. Questo tipo di contratto, infatti, può essere stipulato anche per una casa coniugale di una coppia sposata o per l’abitazione di una coppia di fatto. Può essere un accordo anche tra persone separate che decidono di continuare a vivere insieme per la tutela e il benessere dei figli.
Gli obblighi e i diritti del comodatario
Pur non avendo un canone d’affitto da pagare, il comodatario non è libero da obblighi nei confronti dell’immobile e del comodante. Infatti, deve custodire e conservare la casa per preservarne lo stato e sostenere tutte le spese necessarie alla manutenzione sia ordinaria che straordinaria. Il comodatario, infatti, può entrare nel mondo della ristrutturazione e ottenere il permesso di costruire per operazioni più importanti e significative che devono essere eseguite per assicurare la stabilità e la sicurezza dell’edificio.
Tra gli obblighi del comodatario rientra anche il pagamento della TARI.
Gli obblighi e i diritti del comodante
Il comodante, una volta concesso in usufrutto l’immobile, non può essere una presenza ingombrante in casa poiché ne detiene la proprietà a meno che non sia prevista nel contratto la convivenza delle due parti. Inoltre, il proprietario non può cedere una casa non sicura o con dei problemi a meno che non ne metta a conoscenza il comodatario prima della firma del contratto. Infine, il comodante è tenuto al pagamento dell’IMU visto che è a tutti gli effetti il detentore dell’immobile.
I termini di restituzione dell’immobile devono essere definiti nel contratto stesso. A seconda di come ci si muove, si può avere un contratto a termine o un contratto precario.
Tipologie di contratto di comodato d’uso per un immobile
Il comodato d’uso di un immobile rappresenta un caso molto particolare nel mondo edilizio. Non essendo coinvolto il denaro, è possibile che il comodante e il comodatario si accordino solo verbalmente senza stipulare un contratto scritto. In questi casi, l’accordo è ovviamente valido, ma non c’è alcuna garanzia giuridica e, di conseguenza, se insorgono conflitti potrebbe essere difficile stabilire il torto o la ragione.
Il contratto scritto fornisce molte più garanzie per entrambe le parti e non ha costi elevati. Per la registrazione all’Agenzia delle Entrate (che va fatta entro 20 giorni dalla stipula del contratto se in forma privata o entro 30 se si firma davanti a un notaio), servono all’incirca 200 euro ai quali bisogna aggiungere le spese legate alla marca da bollo (1 ogni 4 pagine).
Si può optare per una delle due tipologie di contratto:
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Il comodato a termine
Quando il contratto per il comodato d’uso dell’immobile specifica la data di scadenza dello stesso, si parla di contratto a termine. In questi casi, il comodatario può beneficiare della casa solo fino alla data stabilita al momento della firma del contratto. Non può essere cacciato via prima neanche se il proprietario dovesse avere un’urgenza grave. Addirittura, in caso di morte del comodatario, il comodante non può riprendere l’immobile ma deve confrontarsi con gli eredi per decidere se estinguere il contratto oppure no. È possibile che nel contratto non venga specificata la data di scadenza dello stesso e che questa sia frutto di un accordo verbale tra le parti.
Non è consentito il recesso del contratto a meno che il comodatario non abbia un comportamento molto scorretto e pericoloso nei confronti dell’immobile in dotazione. È possibile per un comodante richiedere indietro la casa, ma solo per comprovate esigenze definite nel contratto stesso.
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Il comodato precario o indeterminato
Nel contratto precario (o indeterminato) non è specificata la data di scadenza ed è previsto che il comodatario restituisca l’immobile non appena il comodante ne faccia richiesta. In questo caso, il recesso dal contratto è ad nutum, ovvero è legato alla volontà del proprietario e chi usa la casa non ha potere di appello. La presenza di questo contratto dà diritto al comodante di richiedere l’immobile quando ne ha bisogno.
In caso di morte del comodante, il contratto precario è da considerarsi estinto mentre quello a termine continua a valere.