Quando si contattano le diverse imprese edilizie per richiedere preventivi per ristrutturare casa, si è soliti informarsi sulle pratiche burocratiche da presentare prima e dopo l’inizio dei lavori. È un aspetto delicato che spesso preoccupa molto, in quanto la mancanza di un documento può comportare delle pesanti sanzioni amministrative, a volte anche penali. Non è semplice orientarsi tra le diverse normative nazionali e regionali, rispettare le tempistiche può essere molto impegnativo, soprattutto in un periodo intenso come quello di un intervento di ristrutturazione della casa che comporta tante decisioni da prendere e diversi professionisti da coinvolgere.
Il servizio di ristrutturazione chiavi in mano – come quello offerto da Bassetti Home Innovation – risolve queste incombenze affidando tutti gli aspetti del lavoro ad un unico team. Questo vale anche per la parte burocratica di cui saranno fornite tutte le informazioni utili per presentare in tempo la documentazione necessaria.
Un’autorizzazione particolarmente importante da ottenere prima di dare inizio ad alcune tipologie di lavoro è il permesso di costruire.
Che cosa s’intende per permesso di costruire
Il Testo Unico Edilizia (Dpr 380/2001) ha previsto che in alcuni casi di manutenzione straordinaria di un edificio venga richiesta l’autorizzazione da parte del Comune. Solo una volta ottenuto il “sì” da parte di questo ente è possibile procedere con i lavori, altrimenti si commette un abuso.
L’autorizzazione rilasciata dal Comune prende il nome di permesso di costruire, un tempo era meglio nota come concessione edilizia.
Permesso di costruire, CILA e SCIA: sono la stessa cosa?
Non c’è differenza tra concessione edilizia e permesso di costruire, ma ne esistono di importanti tra la CILA e la SCIA per la ristrutturazione. La prima, infatti, va presentata quando si effettuano lavori di manutenzione straordinaria che non modificano la volumetria dell’immobile né le sue parti strutturali. In questi casi, serve la SCIA. In entrambi i casi, la documentazione può essere presentata al momento dell’inizio dei lavori e non c’è necessità di aspettare l’assenso del Comune.
Il permesso di costruire, invece, deve arrivare prima dell’avvio delle operazioni ed è previsto nei seguenti casi:
- quando deve essere realizzata una nuova costruzione;
- quando bisogna effettuare degli interventi di ristrutturazione urbanistica;
- quando i lavori di ristrutturazione modificano in parte o del tutto l’edificio originario aumentando o diminuendo i metri quadri;
- quando le operazioni vengono effettuate su edifici sottoposti a vincoli ambientali, paesaggistici o culturali;
- quando gli edifici oggetto dei lavori sono collocati nei centri città e subiranno un cambiamento di destinazione d’uso.
Nel Testo Unico Edilizia è prevista la possibilità di sostituire il permesso di costruire con la SCIA – che in questi casi prende il nome di Super SCIA – quando i lavori di ristrutturazione non prevedono la demolizione totale dell’edificio esistente. Ogni Regione ha decretato quali interventi richiedono l’una e quali l’altra. Affidarsi ad un professionista esperto diventa quindi fondamentale per procedere a norma di legge ed evitare di commettere degli errori.
Come e quando viene rilasciato il permesso di costruire e chi può richiederlo
Proprietari e locatari di un immobile devono presentare la documentazione necessaria ad ottenere il permesso di costruire, presso lo Sportello Unico dell’Edilizia del loro Comune. È questa sezione, infatti, che si occupa del rilascio di questo tipo di autorizzazioni.
Per far approvare la richiesta è opportuno consegnare tutti i documenti utili a comprendere la natura e la conformità delle operazioni. Quindi, alla domanda bisogna allegare il progetto di ristrutturazione (il computo metrico della ristrutturazione potrebbe andare bene) e la relazione di un tecnico abilitato che certifichi la conformità dei lavori alle normative edilizie, sanitarie e ai regolamenti di sicurezza. Il tutto va corredato con una copia del documento del richiedente e dell’atto che dimostri il diritto ad intervenire sull’immobile (rogito notarile o contratti di locazione). Nel caso in cui l’immobile sia sottoposto a vincoli di tutela particolari, occorre presentare l’autorizzazione dell’ente predisposto precedentemente acquisita.
Permesso di costruire: i tempi per ottenerlo
Una volta consegnata tutta la documentazione, il Comune ha 10 giorni di tempo per nominare un responsabile che dovrà leggere le carte e verificarne la conformità. Da quel momento, il tecnico ha 60 giorni per rilasciare il permesso di costruire. Nel caso in cui la domanda appaia incompleta si può chiedere un’integrazione a chi ha presentato quest’ultima entro 15 giorni dalla notificazione. A quel punto, il provvedimento definitivo dovrà essere emanato entro i 30 giorni successivi alla data di consegna della documentazione completa.
Il responsabile del Comune può anche rifiutare la concessione del permesso nel caso in cui non ritenga che il progetto sia conforme alle norme edilizie.
Il mancato rispetto della tempistica da parte del Comune comporta il rilascio automatico del permesso di costruire secondo il principio del silenzio assenso.
Una volta emesso il permesso di costruire, il proprietario dell’immobile (o chi per lui) deve dare inizio ai lavori di ristrutturazione entro l’anno seguente. Le operazioni dovranno essere concluse entro i tre anni successivi. Nel caso in cui gli interventi non siano stati ultimati, bisognerà richiedere un nuovo permesso di costruire a meno che, prima della scadenza, non si sia richiesta una proroga di un anno.
La proroga può essere accordata solo nel caso in cui siano capitati degli eventi indipendenti dalla volontà del proprietario dell’immobile o in considerazione della mole di costruzioni da avviare.
Caratteristiche del permesso di costruire
Il permesso di costruire non è eterno e non è neanche del tutto immutabile. Potrebbe capitare che decada anche dopo essere stato concesso, nel caso in cui venga approvato un nuovo piano regolatore che vada in contrasto con gli interventi in programma. Tutto questo, però, solo qualora i lavori non siano già stati avviati.
Il permesso di costruire è trasferibile agli eredi o agli acquirenti di un immobile, a patto che si comunichi il cambiamento agli uffici del Comune in cui è stata rilasciata l’autorizzazione.
La richiesta della concessione edilizia non è priva di oneri economici. La spesa andrà calcolata tenendo conto di diversi fattori tra cui il costo totale delle operazioni, la parcella del tecnico che si occuperà del certificato di conformità e il prezzo delle singole operazioni di segreteria. Il permesso di costruire ha i suoi costi che potranno essere ammortizzati grazie alle agevolazioni edilizie previste dalla Legge di Bilancio.
Permesso di costruire: cosa prevede la normativa per chi non ne fa richiesta
La legge dà la possibilità, a chi commette un abuso edilizio, di regolarizzare la propria posizione se le opere realizzate sono conformi ai regolamenti edilizi. È possibile, infatti, presentare il permesso in sanatoria allo Sportello Unico dell’Edilizia e attendere la decisione dei responsabili del Comune in merito. In caso di mancata risposta, il permesso è da considerarsi rifiutato e tutti gli interventi effettuati dovranno essere demoliti. Inoltre, dovrà essere pagata una multa che può andare dai 5000 ai 51mila euro (nei casi più gravi è previsto anche l’arresto fino a 2 anni).
Qualora il permesso in sanatoria venga accolto dal Comune, il proprietario dovrà comunque provvedere al pagamento di una mora la cui cifra è stabilita a seconda del regolamento edilizio locale.
Nonostante esista la possibilità di rimediare agli errori burocratici commessi, è sempre meglio evitare di cacciarsi in situazioni così delicate affidandosi a imprese di ristrutturazione competenti ed esperte.