Guida completa alla variazione catastale per capire meglio le tempistiche, gli obblighi e i costi

Non è detto che gli interventi di ristrutturazione vadano effettuati solo su immobili molto vecchi allo scopo di modernizzarne le strutture e gli impianti. Di certo, lavori simili sono essenziali per migliorare i consumi domestici e per vivere meglio all’interno delle mura domestiche, ma le motivazioni che possono spingere una persona a intraprendere operazioni tanto impegnative sono anche altre, in primis, la voglia di rendere gli ambienti più simili a quelli che si è sempre sognato di avere. Ci sono poi cause legate ai cambi di vita e d’abitudine per cui si chiederà a un architetto di frazionare un immobile, di chiudere un terrazzo oppure di rivoluzionare l’intero immobile affinché diventi un ufficio da affittare o da vendere.

I motivi possono essere diversi, ma l’iter progettuale è pressoché simile. A variare potrebbe essere l’aspetto burocratico che in alcuni casi è più articolato e complesso. Ci sono alcuni interventi – i più decisivi e influenti- che richiedono la presentazione di un maggior numero di documenti, tra cui la variazione catastale.

Che cosa s’intende per variazione catastale

Nell’ambito della ristrutturazione della casa si parla di variazione catastale quando gli interventi effettuati comportano un cambiamento significativo all’interno dell’immobile in questione.

Cambiando l’aspetto interno della struttura devono essere necessariamente modificati anche i documenti relativi alla casa e alla sua composizione. In particolare, andranno aggiornati la visura catastale e la planimetria catastale, facilmente considerabili la carta d’identità dell’immobile. La visura catastale, infatti, contiene tutti i dati identificativi e reddituali dello spazio in questione, specifica la destinazione d’uso, la rendita catastale, i dati grafici dei terreni e dell’unità immobiliare e nomina i proprietari del tutto. Se in seguito agli interventi di ristrutturazione si modifica uno di questi elementi, bisogna informare l’Agenzia delle Entrate.

Lo stesso discorso vale per tutte le operazioni che modificano la consistenza catastale – ovvero la grandezza degli immobili – oppure la distribuzione degli spazi interni. Queste informazioni sono contenute all’interno della planimetria che rappresenta l’immobile in scala.

Dubbi sulla presentazione della variazione catastale

Tanti aspetti della normativa edilizia generano dubbi e incertezze in chi non pratica il linguaggio burocratico o non ha esperienza di costruzioni e di ristrutturazioni.

Data la presenza di un ampio numero di termini specifici e i tanti aggiornamenti che vengono varati di anno in anno (basti pensare alle variazioni dei bonus edilizi descritti nelle leggi di bilancio annuali), perdere la bussola è più che naturale. Fortunatamente, si può far affidamento sui professionisti. Le imprese edili che offrono un servizio chiavi in mano – imprese come Bassetti Home Innovation – mettono a disposizione dei propri clienti un team di esperti di vari settori che si occupano di tutte le fasi dei lavori, compresa quella burocratica. In questi casi, quindi, la presentazione della variazione catastale – se necessaria – sarà guidata da un professionista.

Variazione catastale: quando è obbligatoria

Anche se si sarà seguiti da un personale esperto, è bene conoscere quali sono le situazioni in cui è richiesto l’aggiornamento catastale per calcolare i tempi organizzativi e i costi da sostenere. La presentazione della variazione catastale, infatti, è obbligatoria solo nel caso in cui gli interventi di ristrutturazione:

• modifichino la destinazione d’uso dell’immobile, rendendolo un locale commerciale, un ufficio oppure un appartamento;
• cambino gli spazi interni rendendo più grandi alcuni ambienti a discapito di altri oppure creando stanze che prima non erano necessarie;
• uniscano due abitazioni vicine;
• dividano un’abitazione in due immobili diversi;
• creino delle nuove superfici che aumentano il numero di metri quadri della casa. Questo può avvenire sia mediante l’aggiunta di un soppalco, sia mediante la chiusura di un terrazzo o di un balcone.

Anche nel caso di variazione dei dati anagrafici dell’immobile è necessario e obbligatorio presentare un aggiornamento della variazione catastale.

Variazione catastale: quando non è obbligatoria

Gli interventi di ristrutturazione che prevedono il rinnovamento degli impianti, delle strutture architettoniche o dell’arredo dell’immobile non richiedono la presentazione della variazione catastale. Si tratta, infatti, di operazioni che non modificano in maniera significativa la struttura dell’abitazione né la sua grandezza. Di conseguenza, basta un certificato di conformità per essere in regola con la documentazione.

Nel caso in cui le operazioni interessassero costruzioni adibite alla coltivazione, fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado, locali d’allevamento (pollai, porcili) di meno di 150 metri cubi, serre, vasche per l’acquacoltura o infrastrutture di reti pubbliche e di comunicazione non è obbligatorio presentare la variazione catastale.

Aggiornamento catastale: tempi e modalità di presentazione

La variazione catastale può essere presentata solo nel momento in cui i lavori di ristrutturazione sono terminati, non prima. Il progetto iniziale, infatti, potrebbe subire delle modifiche in corso d’opera.

I tempi di presentazione sono limitati: bisogna agire entro 30 giorni dalla conclusione delle operazioni. Nel caso in cui la documentazione non dovesse pervenire in tempo, si rischiano sanzioni economiche il cui importo sarà proporzionale al numero di giorni di ritardo. Si va da un minimo di 100 euro a un massimo di 180 dopo oltre due anni di inadempienza.

Nella maggior parte dei casi, la variazione catastale va presentata dal proprietario accompagnato da un professionista che può essere tanto un geometra quanto un architetto. Il proprietario può compilare la documentazione in maniera autonoma solo per gli interventi più lievi. La variazione catastale può essere effettuata portando i nuovi documenti al Catasto del proprio comune oppure mediante la compilazione dell’apposita piattaforma online presente sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Quanto costa una variazione catastale

L’aggiornamento catastale prevede dei costi. Il prezzo finale è determinato dalla somma delle spese dei documenti, dei bolli necessari a convalidarli e dell’intervento tecnico del professionista. Chi dovesse scegliere un servizio chiavi in mano troverebbe le spese burocratiche già conteggiate all’interno del costo a metro quadro per gli interventi di ristrutturazione.