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frazionamento immobile

Come frazionare un immobile: la guida completa

Quando si pensa alla casa che si avrà in futuro, molti se la immaginano con spazi molto ampi e con ogni genere di comfort. Con il passare del tempo le fantasie lasciano il posto alla praticità, si deve fare i conti con la realtà, ma questo non significa rinunciare alla comodità, semplicemente dobbiamo ridimensionare un ideale per trasformarlo in realtà.

La casa molto spaziosa non è più l’obiettivo principale. Piuttosto, si pensa ad avere degli spazi in linea con i propri gusti personali e studiati in base alle esigenze personali. Per questo motivo capita spesso di considerare il frazionamento di un immobile invece che l’acquisto di un appartamento di tanti metri quadri.

Che cos’è il frazionamento dell’appartamento

“Frazionare un immobile” nel linguaggio edilizio significa dividere in due o più parti distinte un appartamento con metrature elevate per creare appartamenti più piccoli. Le nuove sezioni che si verranno a creare saranno indipendenti le une dalle altre e andranno a costituire altri spazi da destinare all’affitto, alla vendita o all’uso professionale.

Sono diversi i motivi che spingono le persone a richiedere il frazionamento di un appartamento. A volte questo intervento è richiesto da famiglie che, vivendo in un immobile di grandi dimensioni, decidono di suddividerlo per consentire a parenti stretti –  nonni, genitori, figli – di farne uso. Il frazionamento si rivela molto utile anche nell’ambito delle questioni ereditarie. Se due figli ereditano una casa con un’ampia metratura e non sanno come regolarsi per la divisione del patrimonio immobiliare, possono sempre ricavarne due appartamenti distinti.

Avere due case più piccole può essere una scelta interessante anche dal punto di vista economico. I costi di mantenimento di un appartamento molto grande sono notevoli ed è anche più difficile da vendere, senza contare che il valore di mercato di un immobile piccolo è decisamente maggiore. Lo spazio ricavato da un frazionamento potrebbe essere affittato così da avere un’entrata in più al mese.

Infine per i liberi professionisti è l’occasione per ricavare uno spazio per l’ufficio o lo studio. Se si ha a disposizione una casa molto grande perché non destinarne una parte alla propria attività lavorativa? In questo modo, si tengono separati gli ambienti domestici da quelli lavorativi, in modo pratico e funzionale.

Quando si può frazionare un immobile

Esiste un regolamento edilizio che disciplina la suddivisione di un immobile. Non è come ristrutturare casa: ci sono dei criteri da rispettare per far sì che gli ambienti siano frazionati in modo adeguato per essere effettivamente abitabili.

Affinché questo avvenga, è necessario che l’immobile di partenza abbia metri quadri a sufficienza per realizzare due appartamenti più piccoli. La superficie di questi deve rispettare un’estensione minima prescritta dalle norme locali. Ogni regione ha le sue misure e a quelle bisogna attenersi.

Per realizzare il frazionamento di un immobile bisogna accertarsi che ci siano le giuste condizioni igienico-sanitarie. Questo significa che devono poter essere create canne fumarie e/o tubazioni di scarico per entrambi gli appartamenti. Inoltre, bisogna verificare che si possa realizzare un nuovo accesso. Se nella costruzione originale erano già previsti due ingressi, si possono sfruttare quelli, altrimenti bisognerà crearne uno ex novo. Nel caso in cui la casa si trovi in un condominio, bisognerà anche valutare il regolamento interno e chiedere l’autorizzazione per creare una nuova entrata.

Come frazionare un immobile e quali pratiche presentare

Una volta che si è deciso per il frazionamento della propria casa in due unità immobiliari, c’è un preciso iter da seguire. I lavori di edilizia libera devono essere adeguatamente progettati e messi in atto da professionisti del settore. In pratica, ci si deve comportare come se si stesse ristrutturando casa, avendo un occhio di riguardo per la parte burocratica. Questi interventi, infatti, andranno a modificare la pianta dell’immobile e del condominio, e questa informazione va dichiarata sia al Comune sia al Catasto.

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Le pratiche da presentare per il frazionamento sono:

  • la CILA o la SCIA: la seconda va redatta nel caso in cui si abbia intenzione di cambiare la destinazione d’uso dell’immobile o si debba fare dei lavori che coinvolgono i muri portanti. Altrimenti, va bene la CILA. Entrambi i documenti devono essere firmati e compilati da un tecnico abilitato e devono essere indirizzati al Comune;
  • l’aggiornamento delle planimetrie catastali: qualsiasi modifica all’immobile deve essere comunicata al Catasto. Se ci fosse differenza tra la planimetria reale e quella disegnata su carta sarebbe impossibile vendere o acquistare un immobile;
  • le autorizzazioni del condominio;
  • le pratiche che attestino la conformità urbanistica e catastale.

Mentre l’iter burocratico viene completato, bisogna contattare un’impresa edilizia e studiare il progetto insieme ad un architetto ed iniziare a pensare al nuovo arredamento delle case. Quando la fase preparatoria sarà conclusa, si darà inizio ai lavori. Una volta terminati, ci sarà bisogno dei certificati di collaudo che verifichino quanto è stato fatto.

Frazionamento senza opere edilizie

Le opere edilizie per il frazionamento non sono necessarie quando cantine o pertinenze dell’immobile principale sono accatastate con un unico subalterno. In questo caso, bisogna operare una suddivisione solo a livello di mappe catastali poiché di fatto le unità immobiliari sono già divise.

In casi simili, si procede chiedendo al Catasto di assegnare due subalterni differenti e presentando comunque una CILA al Comune.

Frazionamento catastale e frazionamento urbanistico: qual è la differenza?

Ci sono due modi per intendere il frazionamento di un immobile: il frazionamento catastale e quello urbanistico. Il primo registra la suddivisione di un’unità immobiliare fornendo a ciascuna unità un nuovo subalterno. Il frazionamento urbanistico, invece, fa riferimento all’insieme di interventi edilizi (effettivi e permanenti) che hanno condotto alla suddivisione dell’unità cambiando la piantina originale.

Frazionamento catastale senza autorizzazione comunale

I lavori di frazionamento non devono essere autorizzati dal Comune, basta semplicemente renderli noti. Una sentenza della Corte di Cassazione ha chiarito che non è necessario il “permesso a costruire” e che documenti come la CILA o la SCIA sono più che sufficienti per questo genere di interventi.

Frazionamento di un terreno

Se non si ha una casa grande ma semplicemente un appezzamento di terra da coltivare o da edificare, è comunque possibile operare un frazionamento. Nello specifico, si parla di frazionamento catastale, valido dal punto di vista legale e necessario per risolvere qualsiasi questione di contesa.

Il frazionamento di un terreno avviene soprattutto nelle fasi di compravendita ed è una procedura importante per la comproprietà di un terreno o per una divisione ereditaria.

Quanto si paga per il frazionamento di un fabbricato

Il costo per dividere un immobile varia a seconda dei casi. È chiaro che per un frazionamento senza opere edilizie si andrà a spendere meno rispetto ad un intervento di ristrutturazione più invasivo.

Le spese per il frazionamento riguardano:

  • gli oneri di urbanizzazione: circa 500 euro ogni 10 metri quadri;
  • l’allaccio delle nuove utenze da mettere a norma;
  • gli attestati di prestazione energetica dei nuovi immobili;
  • il costo dei materiali e delle operazioni dei lavori;
  • il costo dei professionisti impegnati negli interventi.

In genere, si va da un minimo di 550 euro a oltre i 4.000 euro. A questi bisogna poi aggiungere il prezzo dei mobili nel caso in cui si vogliano fare un restyling anche dell’arredo . Si tratta comunque di un investimento edilizio che porterà numerosi vantaggi.

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