Diventare proprietari di una casa è un momento importante nella vita di ogni individuo. Anche se esistono molte persone che preferiscono non contrarre mutui e non avere a che fare con tutti i documenti che il possesso di un immobile richiede, è innegabile che questa azione abbia una rilevanza sociale non indifferente. Rappresenta allo stesso tempo un traguardo e un punto di partenza: avere una casa propria significa, infatti, aver raggiunto una certa stabilità (economica e personale) che consentirà di gettare le basi per la costruzione di una nuova parte della propria esistenza.
Non è detto che l’acquisto sia l’unico modo per ottenere un proprio immobile. Oltre a comprarlo, infatti, si potrebbe anche ricevere in successione oppure in donazione.
Successione e donazione: quali sono le differenze
Sebbene le due parole possano sembrare sinonimi, a livello giuridico indicano due situazioni molto diverse tra di loro. La successione, infatti, rappresenta il passaggio di titolarità di un bene o di un immobile appartenenti a una persona deceduta ai suoi eredi. Questi ultimi possono essere quelli legittimi (ovvero il/la coniuge, i figli, i genitori e, in assenza di figli, i nonni) oppure quelli designati all’interno di un testamento.
La donazione, invece, consiste nel passaggio di proprietà di un bene o di un immobile da un persona, il donante, a un’altra, il donatario. Questo atto avviene mentre il donatore è ancora in vita e a titolo completamente gratuito. Non è necessario che il donatario sia un erede o un membro della famiglia. Proprio questa possibilità può comportare diversi problemi a livello legale. Potrebbe verificarsi, ad esempio, l’impugnazione della donazione.
Impugnare la donazione di un immobile: che cosa significa?
Donare una casa a una persona estranea alla propria famiglia è possibile, ma è possibile che qualche erede non sia del tutto d’accordo e proceda con una contestazione della donazione che giuridicamente prende il nome di “impugnazione della donazione di un immobile”.
Davanti a un giudice, l’erede dovrà dimostrare che quella donazione lede le quote di legittima, ovvero le quote della successione e richiedere l’azione di riduzione. Non è possibile ottenere l’annullamento totale della donazione, salvo in determinate situazioni. L’atto della donazione, infatti, è di per sé irrevocabile. Potrebbe essere annullato quando si dimostra che il donante è incapace di intendere e di volere oppure è stato ingannato o forzato dal donatario – attraverso violenze o minacce – a compiere la donazione. Nel caso in cui la donazione venga fatta per una circostanza che poi si rivela nulla e inesistente, è possibile annullare il tutto. Se, ad esempio, la donazione di una casa viene fatta a un donatario poiché si pensa che questi sia un figlio e poi viene fuori che non lo è, è possibile revocare l’atto e riappropriarsi dell’immobile. Bisogna, però, dimostrare che le ragioni della donazione erano legate a quanto ritenuto vero e che, in assenza di quelle circostanze, la donazione non sarebbe mai avvenuta.
La donazione deve avvenire in presenza di testimoni attraverso la firma di un atto specifico che segua la formulazione prevista dalle normative vigenti. Se non si rispettano queste indicazioni, l’atto è da ritenersi nullo e l’immobile ritorna di proprietà del donante o dei suoi eredi.
Come rendere una donazione non impugnabile
Quando la donazione non può essere annullata poiché non ne sussistono i presupposti, ma gli eredi dimostrano al giudice che è stata violata la loro quota di eredità legittima, è possibile ottenere un’azione di riduzione della donazione. Ciò significa che il donatario sarà costretto a restituire una parte di quanto ricevuto.
Questo accade poiché la nostra legge prevede che si possa disporre a piacimento solo di una parte del proprio patrimonio. La maggior parte di esso deve necessariamente essere trasmesso agli eredi legittimi. Di conseguenza, chi dona una casa deve prima accertarsi di poterlo fare liberamente senza ledere le quote spettanti a tutti i propri eredi. Altrimenti, potrebbe pensare a un frazionamento dell’immobile: avendo due case distinte, potrebbe lasciarne una agli eredi e un’altra in donazione.
La revoca della donazione
Le norme giuridiche prevedono anche la possibilità di revocare la donazione, ma ciò non ha nulla a che fare con l’impugnazione della donazione da parte degli eredi. Quest’azione, infatti, spetta unicamente al donante in due circostanze:
- dopo essere stato calunniato o ingiuriato dal beneficiario della donazione. In questo caso, però, la revoca può avvenire entro un anno dalla stipula del contratto;
- nel momento in cui il donante ha un figlio, scopre di averne o ne adotta uno.
L’azione revocatoria
Supponendo che il donante ceda la propria casa al donatario per liberarsi di creditori, questi ultimi potrebbero chiedere l’azione revocatoria della donazione (da non confondere con la revoca, situazione molto diversa). Tale soluzione prevede che i creditori che hanno subito danni economici dalla donazione possano richiedere l’inefficacia della donazione. Il giudice approverà la richiesta soprattutto se viene fuori che il donatore ha ceduto la casa o i beni consapevole di provocare un pregiudizio al creditore.
In questo caso, l’impugnazione della donazione avviene non da parte degli eredi, ma dei creditori e può avere tra i suoi effetti l’annullamento.
Quando la donazione non è impugnabile
C’è un caso solo in cui non è possibile parlare di impugnabilità della donazione: quando viene stipulato un atto di vendita dell’immobile. Si potrebbe dire che donazione e vendita non sono la stessa cosa ed è vero. Tuttavia, la vendita potrebbe essere fittizia, ovvero potrebbe essere portata avanti con cifre talmente irrisorie da risultare, nei fatti, una donazione. Tuttavia, la differenza sul piano burocratico sarà tale da impedire a chiunque di impugnare la donazione.
Entro quanti anni si può impugnare un atto di donazione?
Esistono delle tempistiche precise entro le quali è possibile impugnare una donazione. Fin quando il donante è ancora in vita, è possibile contestare l’atto entro i 20 anni dalla sua stipula. Nel momento in cui l’ex proprietario muore, il tempo limite entro cui presentare l’impugnazione cambia e diventa di 10 anni. Questi ultimi si calcolano partendo dalla data del decesso.
L’impugnabilità della donazione è un rischio concreto?
La donazione di un immobile è da considerarsi indubbiamente un gran vantaggio. I soldi risparmiati dall’acquisto potrebbero essere usati per portare avanti degli interventi di modernizzazione delle strutture e degli impianti ricorrendo ai bonus per ristrutturare casa oppure essere investiti in un arredamento di alta qualità.
Tuttavia, se il donatore proviene da una famiglia numerosa e non proprio felice, la situazione vantaggiosa potrebbe rivelarsi un vero e proprio incubo legale. L’impugnazione della donazione, infatti, anche se regolata da specifiche norme e relegata ad alcuni casi particolari, può rivelarsi un bel problema, soprattutto tenendo conto delle tempistiche. Immaginiamo che il donatario inizi ad abitare nella casa donata facendoci all’interno dei lavori e dopo 5 o 6 anni viene fuori un erede che contesta l’atto della donazione dichiarando di aver subito una lesione della sua quota di legittimità. Il rischio di dover pagare una somma importante o di perdere una parte della proprietà della casa è alto.
Cosa fare, dunque? Rinunciare alla donazione? È chiaro che non esiste una risposta giusta a un simile quesito, ma che bisognerà regolarsi in base alla situazione in vario modo. Di certo, però, bisogna riflettere bene prima di accettare. Se si vuole proprio essere sicuri, sarebbe meglio valutare la possibilità di una vendita agevolata visto che quest’ultima non potrà essere messa in discussione da nessuno.