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studio per il cambio di destinazione d'uso

Cambio destinazione d’uso: guida ai costi

Il cambiamento è fisiologico. Quest’affermazione vale tanto per gli esseri viventi quanto per gli oggetti inanimati. È vero anche per quanto riguarda l’ambito edilizio. Non solo gusti ed esigenze si modificano nel tempo, ma è anche possibile che uno spazio adibito a un particolare uso venga ristrutturato e riadattato per servire altri scopi.

Il cambio di destinazione d’uso di un immobile non è così inusuale come si potrebbe pensare e non è neanche un’operazione da compiere ingenuamente. Ci sono delle norme da seguire per modificare la “natura” di un appartamento e anche spese da sostenere che non riguardano soltanto l’arredamento. Di conseguenza, anche per la variazione di destinazione d’uso di un immobile è opportuno conoscere tutte le specifiche prima di metterla in atto così da non incorrere in alcun tipo di sanzione.

Che cos’è il cambio destinazione d’uso

Ogni immobile viene costruito con una finalità di utilizzo. Tuttavia questa destinazione d’uso non è immutabile. Con il tempo, gli stessi ambienti che prima servivano da abitazione potrebbero essere poi utilizzati come ufficio. In questi casi, bisogna modificare non solo l’organizzazione degli spazi (attraverso un cambio di arredamento o dei veri e propri interventi edilizi), ma anche i documenti relativi a quell’immobile.

Le tre destinazioni d’uso più comuni sono:

  • immobile residenziale adibito ad abitazione;
  • immobile commerciale adibito a negozio o ufficio;
  • immobile industriale adibito a capannone o laboratorio per industriale.

Ce ne sono anche altre meno frequenti, ma comunque importanti come la destinazione turistico/ricettiva (alberghi, campeggi, residence e ostelli), quella agricola (aziende e colture) e quella del deposito.

È possibile passare da una destinazione all’altra senza problemi a patto che si intraprenda il giusto iter burocratico ed edilizio e siano rispettati i requisiti previsti dalle normative. Ad esempio, per far diventare un magazzino una casa abitabile è necessario che la modifica sia prevista nel Piano Urbanistico Regionale e ci siano le condizioni per rendere vivibili quegli ambienti. Servirà anche la Segnalazione Certificata di agibilità alla fine delle operazioni (il termine massimo è di 15 giorni dalla fine dei lavori).

Quanto costa cambiare la destinazione d’uso

Calcolare quanto costa il cambio di destinazione d’uso è possibile solo tenendo conto di vari fattori che potrebbero influenzare il prezzo finale. Il passaggio potrebbe comportare dei lavori edilizi che hanno un loro costo calcolato in base alla grandezza della casa. In media, la spesa si aggira intorno ai 300 euro al metro quadro. Anche le pratiche catastali e l’iter burocratico da seguire comportano delle spese in cui possono rientrare anche i costi della segreteria del Comune di appartenenza. La parcella del tecnico che si occuperà delle pratiche comporterà una spesa massima di 700 euro mentre gli oneri per i diritti di segreteria avranno un costo massimo di 400 euro.

Questi parametri sono generalmente validi per tutti i cambi di destinazione d’uso. Che si tratti del passaggio da ufficio ad abitazione o viceversa, le spese sono pressappoco queste. Tra i costi del cambio di destinazione d’uso potrebbero non rientrare le pratiche catastali che potrebbero essere curate in maniera autonoma presso gli uffici del Catasto.

Costo cambio di destinazione da magazzino ad abitazione

Trasformare un magazzino in un’abitazione richiede un investimento economico sicuramente più importante del cambio da immobile residenziale a ufficio. In questi casi, è probabile che gli interventi edilizi siano assolutamente necessari per adattare i diversi ambienti a quanto la normativa richiede per renderli vivibili.

Per il cambio di destinazione d’uso da magazzino ad abitazione, i costi previsti riguardano:

  • gli oneri di segreteria per le pratiche generali (150 euro);
  • gli oneri per la presentazione della documentazione (100 euro);
  • gli oneri per il rilascio del Permesso di Costruire (100 euro);
  • la marca da bollo per la Segnalazione Certificata di Agibilità (16 euro);
  • l’imposta di variazione catastale (da 50 a 100 euro).

Bisognerà aggiungere anche la spesa per il lavoro svolto dall’impresa incaricata. Questo cambiamento sarà un po’ come ristrutturare casa, quindi ci saranno dei costi edilizi da sostenere per rivoluzionare gli spazi.

idee per il cambio di destinazione uso

Variazione destinazione d’uso: perché sostenere costi simili?

Ogni volta che si deve procedere a un cambio di destinazione d’uso è necessario presentare la specifica documentazione anche nel caso in cui non servano dei lavori edilizi.

Le visure catastali, infatti, danno informazioni non soltanto sulla metratura, o sul numero dei vani o sull’ubicazione dell’immobile, ma anche sulla tipologia dello stesso. Se si omette il cambio di destinazione d’uso è un po’ come non presentare dei documenti utili per ristrutturare casa: è una violazione della legge che può comportare sanzioni molto pesanti sia dal punto di vista economico che personale.

Le sanzioni

Se non si registra la variazione di destinazione d’uso dell’immobile si parla di abuso edilizio, reato penale in Italia. Le pene previste prevedono il pagamento di una multa – il cui costo va dai 5160 euro ai 51600 – e l’incarcerazione fino a due anni. Ovviamente, la punizione sarà commisurata alla gravità del reato.

In ogni caso, meglio prevenire e informarsi adeguatamente sulle modalità e sui costi del cambio di destinazione d’uso.

Cosa fare per presentare la domanda per il cambio di destinazione d’uso

Ci sono diversi documenti da presentare quando si decide di destinare un immobile ad un uso diverso da quello solito.

Prima ancora della compilazione delle carte, viene la verifica dell’effettiva possibilità del cambio. Se un appartamento che deve essere convertito in ufficio si trova all’interno di un palazzo, bisognerà verificare il regolamento condominiale e capire se il cambio è contemplato. Subito dopo, bisognerà chiedere il permesso all’assemblea dei condomini. Bisogna dare un’occhiata anche al piano regolatore del Comune per essere certi che non esistano restrizioni a livello urbanistico.

Una volta accertata la presenza di questi requisiti, si può procedere con la burocrazia. Ci sono dei permessi che vanno presentati al Comune. Nel caso in cui siano previsti dei lavori che non modificano la planimetria, la struttura, il volume o gli impianti della casa, sarà sufficiente la SCIA, la Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Altrimenti, deve essere richiesto il Permesso di Costruire.

Andranno presentati dei documenti anche all’ufficio del Catasto per l’aggiornamento della documentazione fiscale e per registrare la nuova tipologia di immobile.

Come risparmiare sulle spese per il cambio di destinazione d’uso

Nel caso in cui si tratti di cambio di destinazione d’uso con opere è possibile richiedere uno dei bonus edilizi previsti dalla Legge di Bilancio 2022. In questo modo sarà possibile ammortizzare i costi dei lavori e della documentazione.

Se si tratta di un cambiamento che non richiede interventi edilizi, si possono contenere i costi provando a organizzare il lavoro burocratico in maniera autonoma. Tuttavia, lasciarsi affiancare da degli esperti potrebbe essere la soluzione migliore per evitare di incorrere in degli errori.

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