Potrebbe capitare di ritrovarsi tra le mani un immobile appartenente a una categoria catastale di cui non si ha bisogno. Succede di ricevere in eredità dei terreni agricoli oppure delle strutture alberghiere pur non essendo intenzionati a portare avanti l’attività commerciale. Al contrario, si può anche decidere di investire in un appartamento inutilizzato rendendolo un B&B oppure un ufficio da affittare ai liberi professionisti.
Le situazioni possono essere tante e variegate ed è più che normale non sapere come comportarsi. Fortunatamente, ci si può confrontare con la normativa di riferimento e con figure competenti che sono in grado di offrire consulenze puntuali e adeguate. Chi è interessato a ristrutturare un immobile per un cambio di destinazione d’uso farà meglio a consultarsi con degli esperti prima di portare avanti il progetto, perché le regole da seguire sono diverse e le sanzioni per i non adempienti importanti. Se ci si rivolge a un servizio chiavi in mano – come quello offerto da Bassetti Home Innovation – nel team composto dai diversi professionisti ci sarà sicuramente anche un esperto di normativa edilizia che potrà fornire informazioni utili su come funziona il cambio di destinazione d’uso e verificare che vi siano le condizioni utili affinché questa modifica avvenga.
Qual è la differenza tra un cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante e non
Qualsiasi immobile esistente viene inquadrato all’interno di una categoria sulla base della destinazione d’uso per la quale viene edificato. Lo spazio interno compreso tra le mura e il tetto potrebbe essere a uso abitativo oppure destinato a ospitare turisti e viaggiatori, potrebbe servire da sede produttiva e direzionale, da ufficio commerciale oppure per l’ambito agricolo. L’appartenenza a ciascuna di queste categorie fa sì che nella costruzione o nella ristrutturazione dell’immobile si seguano determinate regole per rendere quell’edificio a norma.
Ogni volta che si decide di modificare la destinazione d’uso, bisogna seguire un iter burocratico ed edilizio specifico. Tuttavia, bisogna fare una differenza tra il cambio urbanisticamente rilevante e quello non urbanisticamente rilevante. Il primo si ha quando l’immobile passa da una categoria all’altra, ad esempio quando si vuole convertire un negozio in abitazione oppure un appartamento privato in struttura alberghiera. Si parla di cambio destinazione d’uso non urbanisticamente rilevante quando le funzioni dell’immobile, seppur diverse, sono afferenti alla medesima categoria. Chi vuole mettere in affitto una casa nella quale prima risiedeva dovrà seguire un iter burocratico diverso ma comunque piuttosto preciso.
Quando si effettua un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante è d’obbligo la richiesta di autorizzazione da parte del Comune. Se, poi, sono previsti anche dei lavori di ristrutturazione edilizia, è necessario ottenere il Permesso di Costruire.
Quando è concesso effettuare un cambio destinazione d’uso?
Nel 2024 è entrata in vigore una nuova legge (la numero 105, prima D.L. 69/2024), anche nota come decreto Salva Casa, che rende sempre possibile il cambio di destinazione d’uso di singole unità immobiliari tra differenti categorie funzionali nelle zone A, B e C del Paese.
Per quanto riguarda i documenti burocratici da richiedere prima di modificare il proprio appartamento, la nuova normativa prevede l’obbligo di ottenere il Permesso di Costruire qualora venissero effettuati degli interventi di ristrutturazione. Invece, per gli immobili nei quali si modifica solo l’arredamento e non si intende intervenire con opere edilizie, bisogna presentare la SCIA. Quest’ultima va presentata anche nei casi in cui i lavori di ristrutturazione riguardano operazioni in cui normalmente si presenta la CILA.
Il cambio destinazione d’uso, però, può non essere concesso dal regolamento di condominio. Di conseguenza, se si ha intenzione di ristrutturare un appartamento in condominio per sfruttarlo a titolo commerciale, bisogna prima verificare che sia concesso.
Cambio destinazione d’uso con opere o senza?
Visto che dal punto di vista burocratico il cambio destinazione d’uso con opere edilizie risulta più oneroso, viene spontaneo domandarsi se sia davvero necessaria la ristrutturazione. Ovviamente non esiste una risposta assoluta, ma si dovrà valutare di volta in volta in base alla situazione. Normalmente, la riqualificazione dell’immobile deve avvenire quando il cambio di destinazione d’uso è rilevante. Se, infatti, si deve trasformare un magazzino o un deposito in un’abitazione residenziale bisognerà sicuramente apportare delle modifiche agli impianti per renderli più adatti a un luogo da vivere quotidianamente. Gli spazi andranno suddivisi in modo tale da creare una zona giorno e una notte. I bagni dovranno essere pensati come luogo di benessere piuttosto che come locali di servizio.
Ancor prima di pianificare tutto ciò, si dovranno verificare i requisiti di abitabilità degli spazi (altezza minima, corretto rapporto aeroilluminante) e verificare che i lavori rispettino i vincoli paesaggistici e architettonici.
Chi desidera cambiare destinazione d’uso a un ufficio o a un locale commerciale potrebbe non avere bisogno di grandi opere strutturali, soprattutto a livello impiantistico. Non è detto, però, che gli ambienti siano organizzati per viverci bene e potrebbe esserci bisogno di abbattere dei muri oppure di crearne degli altri.
Il coinvolgimento di un professionista è essenziale per valutare la gestione del cambio di destinazione d’uso di un immobile.
Cambio destinazione d’uso: i costi da sostenere
Se sia opportuno o meno effettuare una ristrutturazione dell’immobile da iscrivere nuovamente al catasto è una considerazione da fare anche pensando ai costi: un conto è sostenere solo le spese per rinnovare il design dell’immobile rendendolo funzionale alla sua categoria d’utilizzo, tutt’altro discorso è dover affrontare degli interventi di ristrutturazione.
Il cambio di destinazione d’uso comporta sempre degli oneri economici. Bisogna sostenere le spese relative al rilascio dei permessi, alle pratiche catastali, alle tasse amministrative e burocratiche. Anche il coinvolgimento dei professionisti che svolgono le perizie ha un costo. Inoltre, bisogna prevedere una spesa legata al riallestimento dell’immobile: i mobili vecchi dovranno fare spazio ai nuovi e questo comporta sicuramente dei costi. Questi ultimi saranno ancora più elevati se si deciderà di procedere al cambio di destinazione d’uso ristrutturando l’immobile in maniera importante. Rifare gli impianti, cambiare pavimenti, ridipingere i muri, abbattere o costruire muri sono operazioni che richiedono un certo investimento economico. Per affrontarlo in maniera più agevole, ci si potrebbe informare sui bonus per la ristrutturazione della seconda casa. Le agevolazioni vigenti consentono la detrazione di una percentuale delle spese sostenute (solitamente pari alla metà) sulla dichiarazione dei redditi.
Modificare la categoria catastale di appartenenza di un immobile può essere piuttosto impegnativo sia dal punto di vista economico che burocratico. Tuttavia, è la soluzione migliore per evitare di lasciare lo spazio disabitato pur dovendo sostenere dei costi per il suo possesso.