Comprare casa al giorno d’oggi non è affatto semplice. È difficile trovare l’immobile giusto. Bisogna tener conto della posizione, dell’esposizione, della classe energetica, degli anni di costruzione della struttura. Agli aspetti tecnici si somma poi l’impegno economico. Molte persone non possiedono la liquidità sufficiente a coprire l’anticipo di un mutuo o, addirittura, non possiedono le garanzie necessarie per poter richiedere un prestito in banca. Proprio per questo motivo, molte persone vanno in affitto rinunciando alla ricerca di una stabilità domiciliare spesso a lungo desiderata. È vero che un affitto comporta meno pratiche burocratiche da sbrigare, meno responsabilità e si ha anche l’opportunità di sperimentare il tipo di struttura più adatta alle proprie abitudini. Tuttavia, è una spesa mensile piuttosto ingente che non dà alcuna sicurezza sul futuro.
Per ovviare alle difficoltà economiche o alle insicurezze che predominano quando si tratta di firmare un contratto così importante e impegnativo, bisognerebbe considerare nella lista delle cose da chiedere quando si compra casa, tutte le informazioni su cosa sia l’affitto a riscatto e quanto sia conveniente.
Che cosa è l’acquisto della casa con affitto a riscatto
Il Decreto Legge n. 133/2014 ha dato la possibilità ai cittadini di diventare proprietari dell’immobile in affitto dopo un determinato numero di anni considerando una parte delle quote del canone d’affitto come anticipo. Tutto ciò è possibile se viene stipulato un contratto di locazione con riscatto tra il proprietario dell’immobile e l’affittuario.
Le tipologie di contratto d’affitto con riscatto
Il contratto di affitto con riscatto deve essere registrato alla presenza di un notaio proprio come un qualsiasi atto di vendita ed essere trascritto presso i registri immobiliari. Può avere una durata massima di 10 anni. Nel caso in cui il proprietario non riceva le quote di un determinato numero di canoni (stabilito dalle parti interessate al momento della stipula) il contratto può considerarsi risolto. Ciò avviene anche se il mancato pagamento non è consecutivo.
Possono essere oggetto di affitto con riscatto tutti gli immobili. Case da ristrutturare, negozi, uffici, terreni da edificare possono tutti essere affittati per poi essere acquistati. Non è possibile farlo con le case ipotecate.
La legge ha previsto per questo tipo di situazione quattro tipologie contrattuali diverse.
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Affitto con riscatto con diritto d’acquisto (rent to buy)
Un contratto simile prevede per il proprietario di casa l’obbligo di vendere mentre l’affittuario ha il diritto di cambiare idea e di non acquistare la casa al termine del contratto d’affitto. Questa soluzione è molto utile per chi vuole verificare le condizioni di una casa e la sua abitabilità vivendoci dentro. Con questa tipologia di contratto il canone d’affitto è più alto rispetto a un affitto normale poiché nella quota è previsto sia il pagamento mensile che l’anticipo del futuro acquisto.
Per il venditore c’è la possibilità di riacquistare il proprio immobile restituendo i soldi ricevuti come acconto.
Quando si parla di contratto d’affitto con riscatto puro, s’intende questa tipologia di accordo. L’espressione comunemente usata per definirlo è “rent to buy”.
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Contratto d’affitto con patto di futura vendita
Il contratto con patto di futura vendita obbliga il locatario ad acquistare l’immobile al termine dei 10 anni d’affitto previsti. Non ci sono possibilità di ripensamenti, quindi, a meno che non si è disposti a rinunciare alle quote d’anticipo versate nei mesi d’affitto.
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Contratto con riserva di proprietà
In questa tipologia d’accordo è previsto che l’affittuario diventi direttamente proprietario dell’immobile dopo aver pagato l’ultimo canone d’affitto, senza dover aspettare di aver estinto il mutuo.
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Affitto con riscatto senza anticipo
Dato che pagare una quota maggioritaria d’affitto può essere oneroso, è possibile richiedere un contratto in cui il canone da corrispondere non sia maggiorato. In questo caso, alla scadenza dell’accordo, bisognerà corrispondere l’intera somma di vendita.
Perché l’affitto di casa con riscatto può essere vantaggioso
Non è difficile immaginare perché un contratto rent to buy sia piuttosto conveniente per l’acquirente. Con questa tipologia di contratto si evita di affrontare subito una spesa importante senza rinunciare alla possibilità di avere un’abitazione propria. Si può decidere di usare i propri risparmi per la ristrutturazione della casa rimandando il pagamento dell’IMU e della TASI a quando sarà completato il passaggio di proprietà dell’immobile.
C’è la possibilità di cambiare idea: per quanto si passi il tempo a immaginarsi negli ambienti di casa, viverci dentro è tutta un’altra esperienza. Vengono fuori problemi e situazioni che non ci si aspettava. Alcune questioni possono essere piccole e trascurabili mentre altre possono avere maggior rilievo. Con questa modalità d’acquisto si ha modo di valutare la casa abitandola. Si ha, quindi, la vera opportunità di capire se quel posto è davvero quello più adatto ai propri desideri.
Comprare casa con affitto a riscatto significa avere più tempo per organizzarsi con il mutuo senza dover rinunciare a un immobile che piace. Dopo aver pagato regolarmente il canone d’affitto, ci si può presentare in banca con qualche garanzia in più poiché si sarà dimostrato di essere un buon creditore. La somma da corrispondere per l’acquisto sarà meno onerosa e, di conseguenza, anche il mutuo sarà meno importante e più facile da diluire nel tempo.
Ci sono aspetti vantaggiosi anche per il venditore?
È vero che l’affitto con riscatto conviene soprattutto agli acquirenti, ma ciò non esclude la presenza di vantaggi anche per chi vende. Anche il proprietario, infatti, ha più tempo a disposizione per capire se è realmente intenzionato a vendere oppure se il compratore è davvero una persona di fiducia. Inoltre, beneficia di un canone di affitto più alto e non rischia la svalutazione del suo immobile sul mercato dovesse passare del tempo prima di trovare un acquirente disposto a impegnarsi subito nell’acquisto.
I rischi dell’affitto a scomputo per il venditore
Prima di decidere di mettere in vendita il proprio immobile con l’affitto a riscatto, il venditore dovrebbe ragionare sui possibili rischi. Il più increscioso è quello di ritrovarsi con un affittuario che, allo scadere del contratto, decida di non comprare casa ma si rifiuti di lasciare lo spazio. In situazioni simili bisogna procedere per vie legali, non vi è altro modo. Tra gli aspetti svantaggiosi ma facili da immaginare ci sono gli oneri economici che avere una casa comporta. Quegli oneri continueranno a essere corrisposti fin quando il contratto d’affitto a scomputo non verrà concluso.
… e per l’acquirente
Per chi acquista casa, l’affitto a riscatto è indubbiamente vantaggioso salvo per un aspetto: la variazione dei prezzi sul mercato immobiliare. Al termine dei 10 anni, infatti, un immobile potrebbe aver perso parte del suo valore. Nonostante questo, il prezzo concordato al momento della firma del contratto non può essere rivisto.
Affitto a riscatto: sì o no?
Chi vuole sapere quando conviene un contratto di affitto con riscatto o quali sono i suoi termini dovrà informarsi bene presso l’agenzia immobiliare o andando direttamente a leggere la normativa. Che si tratti di una possibilità molto ghiotta per chi vuole una casa sua ma non dispone dei mezzi sufficienti a comprarla è innegabile. È una garanzia anche per chi ama l’imprevedibilità: se non si esclude un cambio di stile di vita o un trasferimento, una soluzione simile è l’ideale.