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Legge Tupini: cos’è e come funziona? Una guida pratica

Ristrutturare una casa è un’esperienza tanto avvincente quanto impegnativa. Per poter organizzare gli spazi interni secondo i propri gusti e seguendo le aspettative personali, bisogna investire tempo e denaro e si devono conoscere le diverse pratiche burocratiche (ad esempio bisogna comprendere le differenze tra CIL, CILA e SCILA e seguire le varie indicazioni dei tecnici). È vero che gli immobili da ristrutturare solitamente sono meno costosi di quelli nuovi, ma è anche vero che spesso l’impegno economico che bisogna affrontare per il restyling di una casa può essere particolarmente ingente.

Le agevolazioni fiscali previste per legge aiutano molto e riescono a rispondere alle diverse esigenze, sia per chi decide di ristrutturare, sia per chi sceglie l’acquisto di una nuova casa. Se si sta cercando un appartamento con annesso un locale commerciale, si potrebbe ottenere un’aliquota IVA molto conveniente grazie alla legge Tupini, la normativa dedicata proprio agli spazi riservati alle attività commerciali. Avere casa e ufficio vicini può essere molto comodo, senza contare i vantaggi dal punto di vista economico. Il risparmio che deriva dalle agevolazioni può essere investito nella ristrutturazione dell’immobile così da avere non solo un appartamento, ma anche un locale commerciale di tendenza.

Un modo efficace per avere un ufficio in linea con la tua idea di business e una casa che riflette i propri gusti in ambito di interior design, è quello di scegliere un edificio Tupini, ovvero un immobile costituito sia da un’unità abitativa sia da uno spazio destinato a negozio/ufficio.

Che cos’è la legge Tupini n. 408/49

La legge Tupini – anche conosciuta come legge n. 408/49 – deve il suo nome al suo promotore, Umberto Tupini, più volte ministro e sindaco di Roma. Fu lui a proporre di imporre l’IVA al 10% invece che al 22% per i locali commerciali acquistati direttamente dal costruttore.

Questa importante agevolazione è prevista solo in presenza di alcune caratteristiche che riguardano la struttura dell’immobile.

Quali sono le caratteristiche degli edifici Tupini?

Le aliquote IVA agevolate possono essere applicate solo nel caso in cui:

  • l’edificio comprende locali ad uso abitativo e spazi ad uso commerciale;
  • l’immobile non è accatastato come immobile di lusso;
  • più del 50% della superficie fuori terra dell’immobile è destinata alle abitazioni;
  • non più del 25% della superficie dell’edificio è destinata alle attività commerciali.

Nella legge Tupini sono specificate anche le ripartizioni e le proporzioni dell’immobile così da non lasciare nulla al caso.

Innanzitutto viene chiarito che vanno considerati “uffici” tutti i locali accessibili agli utenti in determinati orari e destinati allo svolgimento di un’attività professionale. Con il termine “negozi”, invece, s’intendono i locali commerciali che offrono beni e servizi ai consumatori. Il limite del 25% della superficie va osservato solo per i negozi, non per gli uffici.

Viene detto, inoltre, che i negozi e gli uffici devono essere ubicati al piano terra e devono avere ingressi indipendenti. Le superfici relative all’atrio, alle scale e alle altre parti comuni, non possono essere computate nei metri quadri del negozio, ma vanno inserite in quelli relativi alle abitazioni. Se, però, non è possibile avere un ingresso indipendente, androne, scale e parti comuni andranno ripartiti proporzionalmente tra i due elementi del rapporto.

Nel 2018 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che possono essere considerati edifici Tupini anche tutti quelli destinati all’attività di agriturismo.

Quali sono gli immobili di lusso

Non rientrano nella legge n. 408/49 gli immobili di lusso, ovvero quelli accatastati in A1, A8 e A9 secondo le direttive del D.M. del 2 agosto 1969. Nello specifico, gli edifici Tupini non devono:

  • essere costruiti all’interno di parchi e grandi giardini privati;
  • avere annessi campi di tennis o piscine da 80 metri quadri o più;
  • avere una piscina di qualunque dimensione se gli appartamenti dell’edificio non sono almeno 15;
  • avere più di un ascensore per ogni scala;
  • disporre di unità immobiliari grandi oltre i 240 metri quadri l’una;
  • disporre di unità immobiliari con terrazze e balconi di oltre 65 metri quadri;
  • essere costruiti su terreni i cui valori superino di una volta e mezza quello degli edifici stessi.

In tutti questi casi, non è possibile applicare la legge Tupini.

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Come richiedere l’agevolazione dell’IVA

Accedere all’agevolazione garantita da un fabbricato Tupini è semplicissimo in quanto viene applicata sin da subito sul costo dell’immobile. A differenza di tanti bonus edilizi previsti dalla Legge di Bilancio che prevedono rimborsi nell’arco di 5 o 10 anni, in questo caso il risparmio è immediato.

I soldi risparmiati possono essere investiti nei lavori di rinnovamento o di efficientamento degli spazi. Tutti quei lavori per cui serve la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, ad esempio la CILA per la ristrutturazione del bagno, potrebbero essere effettuati con più facilità. Si potrebbero rifare gli infissi, migliorare l’impiantistica o sistemare le pareti. Altrimenti, si può pensare di realizzare degli arredi su misura.

La legge Tupini nel tempo

Per saperne di più sulla legge Tupini bisogna leggere non solo il testo originario, ma anche alcune circolari che nel corso del tempo hanno provveduto ad attualizzare il contenuto della norma. D’altra parte, si parla di una legge entrata in vigore il 2 luglio del 1949.

La prima circolare (n. 24) è stata pubblicata nel 1968 e ha precisato che l’aliquota ridotta può essere concessa anche per i seminterrati o per i locali sotto terra. Nel 1973, invece, la circolare n. 250100 ha precisato le proporzioni e le ripartizioni della superficie in particolar modo per quanto riguarda l’ingresso.

Altre circolari sono state pubblicate nel 1982 e nel 1988 per specificare che i balconi e i terrazzi non sono considerati nel computo dei metri quadri e che i portici ad uso pubblico vanno considerati come i marciapiedi.

Si sente molto parlare delle ipotesi di aliquota IVA al 4%. L’applicazione di questa agevolazione è stata chiarita dalla circolare n. 54 del 16 maggio 2002 ed è prevista sulle cessioni dei beni forniti per la costruzione dei fabbricati Tupini, escludendo le cessioni di materie prime e di semilavorati. Non è necessario che questi beni siano destinati alla realizzazione della prima casa.

Conoscere la legge Tupini può tornare molto utile quando si sente il bisogno di acquistare una casa e/o un ufficio/negozio, ma soprattutto quando si ha voglia di ristrutturare entrambi gli spazi.

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