Prima di acquistare un immobile sono numerose le informazioni da raccogliere, un po’ come quando ci si deve orientare su come ristrutturare casa. Non basta parlare con la banca per la richiesta di un mutuo o con l’agenzia immobiliare per trovare l’immobile più indicato alle proprie esigenze. Bisogna conoscere gli aspetti burocratici relativi alla stipula di un contratto simile. Tra i concetti che è necessario chiarire ci sono, senz’altro, la definizione di “ipoteca sulla casa” e che cosa comporta una situazione simile. A meno che i risparmi accumulati non raggiungano un cifra tale da permettere di saldare immediatamente il costo dell’immobile, si sarà costretti a contrarre un mutuo con la banca e questo significa ipotecare il proprio bene e rischiare di perderlo in caso di inadempienza.
Ipotecare casa: una definizione giuridica
Quando si hanno dei dubbi burocratici relativi al settore edilizio, il primo testo di riferimento è il Codice Civile. Ci sono anche una serie di norme regionali e comunali che disciplinano le diverse situazioni che accadono quando si acquista, si ristruttura, si costruisce o si affitta un immobile, ma il punto di partenza rimane il corpo normativo legato al diritto privato.
Per quanto riguarda l’ipoteca sulla casa, bisogna fare riferimento agli articoli 2808 e 2809 del codice. È in essi che si trova la definizione del termine e dove sono chiarite le possibili situazioni in cui si può incorrere.
Si legge che “L’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. L’ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”. Nell’articolo 2809 si aggiunge che “L’ipoteca deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata in danaro. Essa è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte”.
Gli articoli successivi sono utili per chiarire quali beni possono essere ipotecati e come ci si deve comportare in caso di danneggiamento o in caso di pignoramento.
Cos’è l’ipoteca: spiegazione semplice alla portata di tutti
I termini utilizzati nella burocrazia risultano sempre ostici. Ecco perché oltre alle consulenze di interior design, chi compra casa è sempre alla ricerca di esperti in grado di parafrasare e semplificare le norme legislative in modo da renderle più comprensibili e agevoli.
Traducendo la norma in parole semplici, possiamo considerare l’ipoteca sulla casa una forma di tutela che si prende l’ente a cui si chiede il prestito (solitamente una banca) nei confronti di chi contrae il debito. Questa garanzia consente alla banca di impossessarsi della casa nel caso in cui non si veda restituiti i soldi prestati entro i termini stabiliti.
L’espropriazione della casa permette di “pareggiare i conti” e si può effettuare solo nel caso in cui il cliente si dimostri inaffidabile.
Le tre tipologie di ipoteca immobiliare
Nel Codice Civile è scritto che “l’ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”. Non tutte le tutele bancarie, infatti, hanno la stessa forma né le stesse condizioni.
L’ipoteca legale, ad esempio, è prevista in situazioni specifiche per proteggere il creditore in maniera solida. L’ipoteca giudiziale, invece, è decisa dalla sentenza di un giudice che obbliga chi ha chiesto il prestito a pagare una determinata somma di denaro o a risarcire i danni procurati al creditore.
L’ipoteca sulla casa più comune è quella volontaria, ovvero quella che nasce nel momento in cui si sigla un accordo con la banca per la richiesta di un mutuo. A garanzia del pagamento delle rate mensili, l’acquirente dà la casa oggetto della trattativa. Questo tipo di ipoteca viene disciplinata nell’articolo 2821 del Codice Civile.
Come funziona l’ipoteca sulla casa
Generalmente, sono poche le persone che possono permettersi di pagare immediatamente l’intero importo richiesto per comprare una casa, soprattutto se si sceglie un immobile di grandi dimensioni, in città e si ha una famiglia numerosa. La maggior parte degli acquirenti deve chiedere un prestito alla banca, il famigerato mutuo, i cui termini variano in base alla tipologia di contratto che si ha, alla disponibilità economica dell’anticipo e alle garanzie che si offrono. Nel contratto che si stipula tra cliente e banca vengono esplicitati i termini di restituzione del prestito che, solitamente, prevedono il pagamento di una quota mensile per un determinato numero di anni fino al saldo definitivo del debito. Nel caso di insolvenza da parte del cliente, la banca può pignorare l’immobile appropriandosene e decidere che cosa farne (la maggior parte delle volte, la casa pignorata finisce all’asta e viene rivenduta a cifre molto più basse). Questo è possibile poiché al momento dell’accordo tra le due parti la casa viene ipotecata e diventa garanzia del pagamento del prestito.
Alla banca devono mancare 18 rate prima di poter procedere con l’ipoteca sulla casa oppure la somma da restituire deve essere superiore a 20 mila euro.
La perizia
Prima di definire i termini del contratto di mutuo, occorre effettuare una perizia per valutare il valore effettivo dell’immobile e capire se può costituire una possibile ipoteca o se c’è bisogno di ulteriori garanzie.
La perizia va effettuata da professionisti e deve essere ratificata da un notaio che si prenda anche il compito di trascrivere l’ipoteca nei Pubblici Registri entro dieci giorni dalla firma del contratto.
Quanti anni durano le ipoteche immobiliari?
L’ipoteca sulla casa dura fino a quando il mutuo non è estinto. Anche se nel contratto viene definito il numero preciso di anni, se entro quella data non si è riusciti a estinguere il debito, il creditore può rinnovare la scadenza dell’ipoteca. Al contrario, se il cliente riesce a pagare tutto ciò che deve prima del tempo, l’ipoteca si estingue con il pagamento dell’ultima rata.
Il limite contrattuale massimo previsto per ipotecare una casa è di vent’anni. Se il mutuo è a trent’anni, la scadenza sarà rinnovata dalla banca.
Come eliminare l’ipoteca immobiliare
L’unico modo per estinguere il diritto di garanzia reale su un appartamento o una villa è estinguere il debito che si ha con la banca. Non ci sono altre possibilità. Fino a quando non si è corrisposta la somma dovuta, l’ipoteca resta ed è sempre impugnabile. Quindi, anche se l’impossibilità di pagare sopraggiunge negli anni finali del mutuo, la banca può sempre rifarsi pignorando la casa.
Una volta pagata l’ultima rata, viene rilasciata una certificazione dall’istituto di credito che attesta la rimozione del debito dai Pubblici Registri Immobiliari.
Come controllare se esiste un’ipoteca sull’immobile
Se si decide di acquistare una casa appena costruita, non è necessario controllare la presenza di un’ipoteca poiché non esiste. Trattandosi di un immobile nuovo, l’unica ipoteca possibile sarà quella che l’acquirente stipulerà con la banca per il mutuo.
Il dubbio se la casa sia ipotecata o meno deve sorgere nel momento in cui si compra una casa già esistente. Di norma, dovrebbe essere l’agenzia immobiliare o il venditore a dare informazioni del genere, ma se ciò non avviene, è possibile controllarlo da sé chiedendo una visura ipotecaria. Questo documento si può richiedere agli Uffici di Pubblicità Immobiliare, presenti nei palazzi della provincia all’interno di tutti i comuni del nostro Paese, oppure si può fare richiesta su siti web dedicati. Se si vuole essere accompagnati nella procedura, si può chiedere assistenza all’agenzia immobiliare.
Nella visura ipotecaria sono presenti diverse informazioni: c’è il nome del proprietario dell’immobile e, ovviamente, viene segnalato se è presente un’ipoteca immobiliare anche se non viene esplicitata l’entità del debito. È sempre un articolo del Codice Civile a dare il permesso di accedere a questi dati (il 2673). Lo stesso avviene per tutti gli atti pubblici presenti nell’Agenzia delle Entrate, nel Servizio di Pubblicità Immobiliare e nelle ex Conservatorie dei registri immobiliari.
Sapere se una casa è già ipotecata o meno è utile poiché potrebbe incidere sulla scelta dell’immobile da acquistare. Infatti, l’ipoteca è immobiliare non “soggettiva”. Questo significa che il debito è legato alla casa, non alla persona. Di conseguenza, se la banca decide di pignorare la casa, il debito rimane e saranno i nuovi acquirenti a doversene fare carico. Sebbene la banca abbia diritto di prelazione, ovvero abbia la precedenza sulla proprietà dell’immobile, nulla le vieta di vendere (scelta comune visto che è il modo più sicuro per riscuotere il pagamento). Bisogna conoscere tutte queste eventualità prima di puntare su una casa piuttosto che su un’altra.
Tipologie di atti relativi all’ipoteca
Nella visura ipotecaria si trovano anche i diversi atti che riguardano l’immobile di interesse. Può trattarsi di trascrizioni, di iscrizioni oppure di annotazioni. Nel primo caso, si hanno tutte le informazioni relative ai vari proprietari che la casa ha avuto nel tempo e sapere di quali altre proprietà godono questi soggetti. Le iscrizioni, invece, danno informazioni sull’esistenza di ipoteche contratte tramite mutuo (quindi volontarie). Infine, le annotazioni riportano tutto ciò che è avvenuto ad un immobile: ipoteche, pignoramenti, vendite e precedenti trascrizioni o iscrizioni.
Verifiche dell’ipoteca sulla casa
La visura ipotecaria si può verificare o sull’immobile oppure sul soggetto. In quest’ultimo caso, si forniscono informazioni sulle ipoteche contratte da una determinata persona. Quando la si richiede su un immobile, vengono date informazioni sulla casa. Sono queste le notizie più importanti quando si acquista.
Ipoteca sulla casa: un aspetto burocratico da conoscere
Si sente spesso parlare di “ipoteche immobiliari”, ma non sempre ci si rende conto di quanto siano comuni e determinanti per l’acquisto di una casa. Prima di procedere con un qualsiasi acquisto immobiliare o con il mutuo è bene avere le idee molto chiare sulla situazione a cui si va incontro con i suoi rischi e vantaggi.